В туризм активно приходят девелоперы и частные инвесторы
Российская туристическая отрасль становится привлекательной не только для профильных компаний, но и для крупных девелоперов, банков и частных инвесторов. На фоне роста внутреннего туризма бизнес вкладывает средства в строительство гостиниц, аквапарков, парков развлечений и горнолыжных комплексов. Значительная часть таких проектов реализуется при государственной поддержке и с использованием льготного финансирования.
О развитии этого направления, механизмах работы программы субсидируемых кредитов и наиболее востребованных форматах туристической недвижимости рассказала глава подразделения "Туризм" Банка ДОМ.РФ Анна Маликова.
Как развивалось льготное финансирование турпроектов
Банк ДОМ.РФ получил статус уполномоченного банка по программе льготного кредитования туристической инфраструктуры в 2021 году. В тот период механизм поддержки, закрепленный постановлением правительства № 141, только запускался, а первый проект стал для банка практической базой, позволившей изучить особенности финансирования туристических объектов.
Изначально такие сделки рассматривались в рамках общего направления проектного финансирования коммерческой недвижимости. Однако вскоре стало очевидно, что туризм обладает значительным потенциалом роста. В результате в январе 2022 года в банке сформировали отдельное отраслевое подразделение, специализирующееся на туристических проектах.
Первый полноценный отбор заявок состоялся летом 2022 года. Второй этап прошел в условиях сжатых сроков, поэтому тогда от банка было представлено только пять проектов. Следующего отбора инвесторам пришлось ждать около полутора лет: он состоялся в конце 2023 года и оказался значительно масштабнее - количество заявок исчислялось уже несколькими десятками.
При этом фиксированного календаря проведения отборов нет. Инвесторам необходимо самостоятельно отслеживать объявления о начале приема заявок, требования к проектам и сроки подачи документов. Эти условия публикуются уполномоченными государственными ведомствами.
Объем финансирования достиг 182 млрд рублей
На сегодняшний день Банк ДОМ.РФ профинансировал 45 туристических проектов. Совокупный кредитный лимит по ним составляет 182 млрд рублей. По объемам проектного финансирования туристической отрасли банк входит в число трех крупнейших российских кредитных организаций.
Если учитывать только проекты, одобренные в рамках льготной программы для туристической инфраструктуры, общий лимит превышает 140 млрд рублей. Эти средства направляются на создание новых средств размещения и строительство объектов, способных повысить привлекательность регионов для путешественников.
В результате реализации одобренного портфеля в 23 субъектах России должно появиться более 8,5 тыс. гостиничных номеров. Речь идет не только о классических отелях: в портфеле также представлены два аквапарка, парк развлечений и объект горнолыжной инфраструктуры.
По предварительным расчетам, суммарно новые объекты смогут принимать не менее четырех миллионов посетителей ежегодно. Это означает не только рост числа доступных мест размещения, но и формирование полноценной туристической среды, где путешественник сможет провести несколько дней, не ограничиваясь одной гостиницей.
Инвесторы выбирают отели высокого уровня
Среди гостиничных проектов представлены объекты категорий от трех до пяти звезд. Наибольшую долю занимают отели высокого уровня: на четырехзвездочные приходится 36,5% портфеля, а на пятизвездочные - 35%.
Как правило, это загородные комплексы с расширенной инфраструктурой. В их составе предусматриваются SPA-зоны, рестораны и бары, детские клубы, спортивные площадки и другие сервисы для длительного отдыха. Такой формат особенно востребован в регионах, расположенных недалеко от крупных городов, где туристы предпочитают короткие поездки на выходные или праздничные дни.
Спрос на современные загородные отели остается высоким из-за нехватки качественного номерного фонда. Туристам недостаточно просто найти место для ночлега: они ожидают удобную территорию, разнообразное питание, развлечения для детей, оздоровительные процедуры и возможность проводить время на территории комплекса независимо от погоды.
Почему в туризм приходят непрофильные компании
Интерес девелоперов к туризму объясняется несколькими факторами. Во-первых, внутренний туристический поток продолжает расти, а предложение во многих популярных направлениях не успевает за спросом. Во-вторых, гостиничные и рекреационные объекты становятся частью крупных проектов комплексного развития территорий.
Для девелопера строительство отеля может дополнять жилой квартал, курортный кластер или загородный поселок. Наличие гостиницы, ресторана, SPA-комплекса или развлекательного центра повышает привлекательность всей территории и создает дополнительные источники дохода.
Частные инвесторы также рассматривают туристическую недвижимость как способ диверсифицировать вложения. В отличие от классической коммерческой недвижимости, гостиничный проект может приносить доход сразу по нескольким направлениям: от проживания, питания, аренды помещений, проведения мероприятий и дополнительных услуг.
Государственная поддержка снижает нагрузку на проект
Строительство туристической инфраструктуры требует значительных первоначальных вложений. Окупаемость гостиниц, аквапарков и парков развлечений обычно занимает больше времени, чем реализация многих других коммерческих объектов. Поэтому доступ к льготному кредитованию становится одним из ключевых условий для запуска проектов.
Сниженная процентная ставка позволяет инвестору уменьшить расходы на обслуживание долга в период строительства и выхода объекта на проектную мощность. Это особенно важно для масштабных комплексов, которым требуется время для формирования постоянного клиентского потока.
При рассмотрении заявки банк оценивает не только финансовое состояние инвестора, но и экономику самого проекта. Анализируются местоположение, транспортная доступность, концепция, предполагаемая загрузка, конкурентная среда, сроки строительства и возможности дальнейшей эксплуатации объекта.
На что инвесторам стоит обратить внимание
Успешность туристического проекта зависит от правильного выбора локации. Даже современный отель с качественным сервисом может столкнуться с проблемами, если до него сложно добраться или поблизости нет достопримечательностей и других точек притяжения.
Не менее важна сезонность. Инвестору необходимо заранее понимать, за счет каких продуктов объект будет работать в низкий сезон. Это могут быть деловые мероприятия, оздоровительные программы, спортивные сборы, семейные каникулы, фестивали или корпоративные заезды.
Отдельное значение имеет профессиональная управляющая компания. Туристический объект требует ежедневной работы с гостями, динамического управления тарифами, продвижения и контроля качества. Ошибки в операционной модели способны существенно повлиять на заполняемость и финансовый результат.
Региональная инфраструктура становится важнее
Для крупных проектов недостаточно построить только гостиничные корпуса. Нужны дороги, парковки, инженерные сети, связь, медицинская и сервисная инфраструктура. Поэтому туристические инициативы все чаще реализуются в рамках региональных программ и кластерного развития.
Такая модель позволяет объединить усилия государства, банков и бизнеса. Регион получает новые рабочие места, налоговые поступления и дополнительный поток туристов, а инвестор - более благоприятные условия для строительства и эксплуатации объекта.
Рост числа подобных проектов постепенно меняет структуру российского туризма. На рынке появляется больше современных отелей, курортных комплексов и объектов развлечений, рассчитанных на разные категории путешественников - от семей с детьми до любителей активного отдыха.
В перспективе конкуренция между объектами будет усиливаться. Поэтому преимущество получат проекты с четкой концепцией, качественным сервисом, продуманной транспортной доступностью и возможностью работать круглый год. Именно такие инициативы способны стать устойчивыми точками притяжения и обеспечить инвесторам стабильную загрузку.
